「住宅ローンの支払いを減らすなら借り換えと繰上返済どっちが先？」
――結論から言うと、先に検討するのは借り換えです。
繰上返済で先に残高を減らすと、借り換えで得られる効果が小さくなるからです。
ただし、借り換えで得になるかは人によって違うので、まずは今の状況を確認するところから始めましょう。
FP2級元自衛官ノフクです。
住居費は固定費の中でも大きな割合を占めがちな項目です。
つまり、見直しの効果が大きくなりやすい項目とも言えます。
この記事では、住宅ローンの見直しを3ステップでお伝えします。
※自衛官・公務員向けに書いている部分もありますが、他の人にも関係するところがあると思いますので、参考にされてください。
（基準時点：2026年10月時点）
この記事は、「副業できない人の資産形成の3つの柱」の柱①『家計を整える』にあたる記事です。
ステップ1：今の状況を書き出す
借り換えや繰上返済の試算をする前に、まず自分の状況を紙に書き出してください。
- ローン残高はいくらか
- 支払いは残り何年か
- 金利のタイプは変動か、固定か、固定期間選択か
- その金利は何%か
- 団体信用生命保険（団信）にはどんな保障が付いているか
- 繰上返済に手数料はかかるか
この6つを何も見ないで答えられる人は、あまりいないと思います。
しかし、これらを知ることが住宅ローン見直しには必要不可欠です。
ここが出発点です。
自分の状況を知らないまま「借り換えや繰上返済をしたほうがいいらしい」となんとなくで進めると、結果として総返済額が増えてしまう可能性もあります。
ステップ2：先に、借り換えで得になるかを確かめる
なぜ借り換えが先なのか
借り換えと繰上返済の両方を考えているなら、先に検討するのは借り換えです。
理由は3つあります。
- 借り換えの効果は、残高が多く、残りの期間が長いほど大きくなる。先に繰上返済で残高を減らすと、借り換えで得られる効果が小さくなる
- 借り換えには事務手数料や登記費用などがかかる。先に繰上返済で手元のお金を減らすと、その費用を払えなくなる可能性がある
- 繰上返済したお金は戻ってこない。順番を逆にすると、やり直しがきかない
借り換えの効果がどれくらいになるか分かったら、それから繰上返済を考えるという順番で大丈夫です。
借り換えは金利が下がるかだけで判断しない
借り換えは、金利が下がったから得、という単純な話ではありません。
新しいローンを組み直すことになるので、事務手数料・保証料・登記費用などがかかります。
今のまま返し続けた場合の総返済額と、借り換え後の総返済額に借り換え費用を足したもの、この2つを比べて判断します。
「金利が◯%下がる」だけで判断すると、かえって総返済額が増える可能性もあります。
特に、借り換えのときに返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がっても総返済額は増えることがあります。
借り換えで団信の保障を落とさない
見落としやすいのがここです。
借り換えは新しいローンを組むので、団信にも入り直しになります。
健康状態によっては、以前と同じ条件で入れないことがあります。
金利は下がったのに、万一のときの保障が薄くなっていた、ということが起こり得ます。
ステップ3：残ったお金で、繰上返済するかを決める
借り換えするかどうかの判断がついたら、次は繰上返済です。
大事なのは、手元に残すお金を先に決めて、残ったお金を使うという順番です。
生活防衛資金を削ってまで繰上返済しない
繰上返済でいちばん危ないのは、手元の現金を減らしすぎることです。
繰上返済したお金は、急な出費があったからと言っても戻せません。
利息は確実に減らせますが、もし現金が足りなくなってお金を借りることになったら、その金利は住宅ローンより高くなることが多いです。
繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」で効き方が違う
繰上返済には2つのやり方があります。
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 何が変わるか | 返済の期間が短くなる | 毎月の返済額が下がる |
| 利息の減り方 | 一般に大きい | 一般に小さい |
| 毎月の家計 | 基本的に変わらない | ラクになる |
| 向いている人 | 返済を早く終わらせたい人 | 毎月の返済をラクにしたい人 |
どちらが正解ということはありません。
どちらを選ぶかで効果が違うので、目的で選びましょう。
住宅ローン控除を受けている間は、急がない
住宅ローン控除は、年末のローン残高に控除率をかけた額が、税金から差し引かれる仕組みです。
2022年以降に入居した人の控除率は0.7%です（国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」より）。
借りている金利がこの0.7%より低いと、払う利息よりも控除のほうが大きくなることがあります。
この間に繰上返済で残高を減らすと、減る利息より減る控除のほうが大きくなることがあります。
控除には上限があるので、すべての人に当てはまるわけではありません。
変動金利など金利の低いローンで借りている人は、控除を受けている間の繰上返済は一度計算してから決めましょう。
もうひとつ、繰上返済で返済期間が短くなりすぎると、住宅ローン控除そのものが使えなくなることがあります。
控除の要件のひとつが、最初の返済から返済が終わるまでの期間（償還期間）が10年以上あることです。
繰上返済をしたあとは、返済後の期間で判定されます。
気をつけたいのは、10年を数える起点が「今」ではないことです。
最初の返済月から、繰上返済後の最終返済月までが10年以上あれば、控除は続けられます。
10年を割ると、その年以後は控除を受けられません（国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」より）。
借りて数年の人が期間短縮型でまとめて繰り上げると、ここを割ってしまうことがあります。
繰り上げる前に、繰り上げたあとの最終返済月がいつになるかを確認しておきましょう。
繰上返済と投資はどちらを先にするか
「繰上返済するより投資に回したほうがお金が増えるから、繰上返済なんてもったいない」と言う人もいますが、これはローン金利と投資の期待リターンを比べるだけでは決められません。
繰上返済をすれば確実に利息を減らせます。しかし、投資のリターンは確実ではありません。
金利以上の利益を見込んで投資したのに思うように増えず、繰上返済しておけばよかったという状況になることもあります。
「どちらが得になりそうか」ではなく、自分が続けられるのはどちらかで選びましょう。
ここは「どうしたら増えるか」を求めすぎないほうがいいところです…。
数字の予測はできるかもしれませんが、不安が残る選択は精神的にきつくなってしまいます。
自衛官・公務員が見落としやすいところ
共済の住宅貸付を使っている場合は、団信の扱いを確認する
共済組合の住宅貸付は、銀行の住宅ローンとは団信の扱いが違うことがあります。
保障の穴ができていないか、一度確認してください。
転勤で住まなくなったときの扱い
住宅ローンは「自分や家族が住む家」であることが前提の商品です。
転勤で住まなくなったりしたときに、賃貸に出すと契約違反になることがあります。
転勤する時に賃貸に出すことを考えているなら、まずは借りている金融機関へ確認してください。
黙って貸すのが一番まずい対応です。
もうひとつ、転勤で住まなくなると住宅ローン控除の扱いも変わります。
単身赴任で家族が引き続き住んでいる場合は、本人が住んでいるものとして扱われ控除を受けられますが、家族も一緒に転居した場合は、その年から控除を受けられません。
戻ってきて再び住むときには控除を再開できますが、そのためには、その家に住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を出しておく必要があります。
提出先は転勤先ではなく、その家がある場所を所轄する税務署です。
出していないと、戻ってきても再開できません（国税庁「転勤と住宅借入金等特別控除等」より）。
なお、住んでいない間の控除期間は延長されません。
転勤が決まったら、金融機関への確認とあわせて、この届出書のことも忘れないようにしてください。
退職金で一括返済する前提の計画は要注意
一般の国家公務員は、定年が2023年4月から2年に1歳ずつ引き上げられ、2031年4月に65歳になります。
ただし60歳を超えると、俸給月額は60歳時点の7割水準になります（適用は60歳に達した日後の最初の4月1日から）。
これは「当分の間」の措置とされていて、将来見直される可能性があります。
自衛官の場合は若年定年制で、定年は階級ごとに決まっています。
2曹・3曹は55歳、1尉から1曹は56歳、2佐・3佐は57歳、1佐は58歳、将・将補は60歳です。
2028年度から2032年度にかけて、全階級で2歳引き上げられる方針も示されています。
退職金で残金を返すこと自体が悪いわけではありません。
ただし、退職後に収入が下がる可能性を考えて、完済したあとに老後の生活費が残るかどうかまで見てから決めましょう。
公務員の定年延長や退職金、自衛官の定年については下の記事にまとめています。
まとめ
- 先に検討するのは借り換え。繰上返済で先に残高を減らすと、借り換えの効果が小さくなる
- 借り換えは、今のまま続けた場合と借り換えた場合の総返済額で比べる。団信の保障も落とさない
- 繰上返済は、生活防衛資金を残したうえで、残ったお金で考える
- 繰上返済は期間短縮型と返済額軽減型で効果が違う
- 借りている金利が控除率0.7%より低いと、控除を受けている間の繰上返済で、減る控除のほうが大きくなることがある
- 転勤で住まなくなるときは、必ず金融機関に確認。控除を続けたいなら転居前に届出書を出す
まずはステップ1の6つを書き出してみてください。
そのうえで、借り換えで得になるか、残ったお金で繰上返済するかの順に確かめれば、「今のまま続ける」も含めて自分に合う答えが見えてきます。
これから住宅ローンを組む人は、こちらの固定費見直しについての記事もあわせてどうぞ。
私が貯金ゼロから1,000万円を作った道のりは、プロフィールにも書いています。
